2018年04月

觀點地產網 過去的兩年,一直發展表現平穩的金地開始發力,銷售額從2015年的617億元急增至2017年1408億元,市場一時為之側目。

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銷售的快速增長令市場對金地有了更多期待,不過,4月17日發布的2017年年報中,雖出現了營收、結算收入“同比下降”現象,但與此同時利潤錄得穩健增長,這也讓市場對這家深圳老牌房企有更多的了解與觀察角度。

觀點地產新媒體了解到,2017年金地營收、結算收入均同比有所下降,但凈利潤同比增長8.61%至68.43億元,金地相關人士透露,主要原因是在加大與房企合作的情況下,該公司表內結轉少,表外項目結轉多而帶來投資收益增加。

金地加大合作開發來源於對規模的訴求,而實際行動則反映在土地和資本市場上。公告顯示,2017年金地共斬獲94宗土地,總投資額約1004億元,新增總土地儲備約1305萬平方米,這被金地稱為“土地拓展收獲最為豐富的一年”。

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融資方麵,2017年,因新增銀行借款,發行債劵、中期票據及資產支持證券等,金地籌資活動產生的現金流量凈額由上年的負數轉正,為127.71億元。

不過,在邁進新的一年裏,一季度金地規模沖刺的步伐似乎有所放緩。數據顯示,2018年前三月,金地簽約金額261.1億元,同比下降21.51%。對此,金地相關人員回應觀點地產新媒體稱,由於推盤節奏等原因,一季度下滑屬於正常現象,其透露,2018年一季度推盤僅占金地全年計劃推盤8%。

增利與增收

2017年,金地實現營業收入376.62億元,同比下降32.15%,公司房地產項目結算麵積259.07萬平方米,同比下降40.55%;結算收入336.60億元,同比下降35.63%。對於下降,金地在年報中解釋,這是因為房地產項目的結算麵積和結算收入減少。

對此,有業內人士就告訴觀點地產新媒體,報告期營收、結算收入下降與金地往後兩年的結算計劃相關,而金地方麵則回應稱,目前金地仍有許多已售未結轉,2018年、2019年金地結算收入會增大。

值得註意的是,在營收少了三成的情況下,金地歸屬於上市公司股東凈利潤卻同比增長8.61%至68.43億元,觀點地產新媒體從金地相關人士處獲悉,之所以出現營收下跌凈利增長的情況,主要原因是表內結轉少,表外項目結轉多。

該人士解釋稱,目前房企間競爭和合作增強,在金地獲取項目中,合作開發的表外項目占比提高,因此表內結轉收入減少,表外項目結轉帶來投資收益增加,從而帶動公司整體利潤增長。

2017年,受益於聯營合營企業利潤增加,金地投資收益大增103.36%至49.5億元,相比2016年同期的24億元增長超過一倍,金地方麵表示,這是去年金地股東利潤實現增長的關鍵因素。

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合作開發的增加,最為明顯的數據體現在土地市場上,觀點地產新媒體了解到,2017年,金地通過公開市場招拍掛、舊城改造、合作、收購等方式,共斬獲94宗土地,總投資額約1004億元,權益投資額約473億元,新增總土地儲備約1305萬平方米,其中權益儲備約595萬平方米,

截至2017年12月31日,金地總土地儲備約3770萬平方米,權益土地儲備約1930萬平方米,權益占比約36.87%,而在2013年至2016年四年間,這一數據分別為76%、70.83%、61.54%、50.85%,呈現逐年下降趨勢,反映出金地合作開發的力度進一步加大。

從投資的區域傾向來看,2017年金地依然延續了深耕一線城市及強二線城市的趨勢,在創下歷史新高的1000億投資額中,一二線城市占比達87%。

不過,或許是意識到“部分熱點城市出現了明顯的量價分離,市場前景撲朔迷離,而部分二線和三四線城市高歌猛進,持續繁榮”,近年來,金地在各區域間投資額出現微小調整。具體表現為,一線城市投資額從2015年的39%下至23%,二線城市從51%上升至64%,三線城市則有10%微升至13%。

規模與資金

事實上,表外項目占比提高,折射的正是當前房地產行業競爭愈加激烈的態勢下,房企通過合作開發快速擴張,分擔風險的意圖,而背後的原因,依然是來自對規模的訴求。

盡管金地相關人士並沒有對觀點地產新媒體透露2018年銷售目標,但其仍然強調,“我們在發展規模”,而對於規模,除了跑馬圈地增加土儲外,金地最為著力的則是資金與融資拓展。

觀點地產新媒體了解到,因支付地價及合作項目款增加,時隔三年,金地經營活動產生的現金流量凈額出現負值。但同時因為新增銀行借款,發行債劵、中期票據及資產支持證券等,金地籌資活動產生的現金流量凈額則由去年的負數轉正,為127.71億元。

據觀點地產新媒體統計,2017年,金地先後完成發行公司債券40億元,中期票據15億元,發行美元債2億美元,並在9月份發行資產支持專項計劃30.5億元,10月份發行超短融資券30億元,完成多次融資。

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不過,因為融資步伐的加快,也導致金地負債率略有上升。2017年,金地資產負債率為72.13%,同比上升6.7 個百分點,但剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後,該公司實際資產負債率為61.36%,凈負債率為48.22%,仍然屬於行業財務指標領先企業行列。

對此,金地相關人士就對觀點地產新媒體強調,金地的負債率並不算高,同時在規模擴張的過程中,負債率出現輕微上升也是正常。

從融資結構來看,金地銀行借款仍然占有較大比例。數據顯示,截至2017年12月末,金地有息負債合計人民幣553.54億元,其中,銀行借款占比為47.87%,公開市場融資占比為50.69%,其他借款占比為1.44%,長期負債占全部有息負債比重的75.77%。

而值得一提的就是,目前金地的融資成本依然行業領先,2017年,其債務融資加權平均成本由2016年的4.52%微升至4.56%,處於較低成本水平。

原文地址:http://house.ifeng.com/detail/2018_04_18/51438648_0.shtml

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原文地址:http://house.people.com.cn/n1/2018/0418/c164220-29933249.html

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